Статьи

Обзор основных положений Федерального закона №478-ФЗ от 25.12.2018  24.07.2019 15:49

В конце 2018 года были приняты очередные изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве (Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изме­нений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Наши специалисты проанализировали его основные положения.

Улучшающие положения для застройщиков:

1. Снижены требования к опыту строительства до 5 тыс. кв. м.
2. Основное общество заменили на учредителя (участника) застройщика, что позволяет привлечь целевой займ от физического лица - учредителя (участника) застройщика.
3. Не требуется согласие участников долевого строительства на раздел земельного участка, на ко­тором строится МКД.
4. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика на оп­лату' расходов на содержание машино-мест и жилого помещения, а также оплату' коммунальных услуг с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты не зарегистрировано.
5. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика не только на уплату' процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, но и на иные платежи, связанные с кредитованием (в том числе, на перекредитование).
6. Установлено право заключать договоры долевого участия после ввода МКД в эксплуатацию и до осуществления кадастрового учета без внесения взносов в Фонд и без перечисления денежных средств на эскроу-счета.
7. Плановые проверки в отношении лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, не проводятся.
8. Вводится право застройщика расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком и открыть банковский счет в другом уполномоченном банке.
9. Разрешено уплачивать взносы в Фонд по ДДУ представленным на государственную регистра­цию после вступления в силу- Федерального закона (в редакции законопроекта) по проектам, по которым первый ДДУ, был представлен на государственную регистрацию до 20.10.2017 (дата го­сударственной регистрации Фонда), и в отношении «старых» ДДУ были заключены договоры страхования. Фонд берет на себя обязательства по таким договорам в случае, если страховой случай произошел после вступления в силу Федерального закона ( в редакции законопроекта), а также при условии, что договоры страхования были заключены не на объект строительства в це­лом, а в отношении каодого ДДУ.

Ухудшающие положения для застройщиков:

1. Запрещается привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким ГПЗУ, в том числе выданным в рамках одного ППТ.
2. Количество расчетных счетов застройщика не может быть больше, чем количество полученных РНС;
3. Исключается котловой метод в пределах одного ППТ или ГПЗУ по нескольким разрешениям на строительство. Списание денежных средств с одного расчетного счета может быть только на од­но РНС.
4. Временно свободные денежные средства и проценты, начисленные на такие средства, разме­щенные на депозитах, подлежат зачислению на расчетный счет застройщика.
5. Уточняется, что совокупный размер всех авансовых не может превышать 30% от проектной сто­имости строительства.
6. Уполномоченный банк наделяется правом запрашивать у застройщика дополнительные до­кументы.

Переходные положения

Уточнение переходных положений Федерального закона № 175-ФЗ:

1. Устанавливается, что статьи 2, 3, 18 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении РНС, получен­ных до 01.07.2018, применяются без учета изменений, предусмотренных Федеральными закона­ми № 218-ФЗ и № 175-ФЗ. Кроме того, это же положение действует в отношении части 1 статьи 5 (то есть, в отношении возможности разделения цены договора). При этом устанавливается, что части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 — 18.2 в редакции Федерального закона № 175-ФЗ в отно­шении застройщиков, получивших РНС до 01.07.2018, не применяются.
2. Уточняется, что норма о запрете уплаты цены договора наличными деньгами применяется, в том числе в отношении застройщиков, получивших РНС до 01.07.2018.
3. Уточняются нормы о том, какие операции по расчетному счету не может совершать застройщик,

3. Уточняются нормы о том, какие операции по расчетному счету' не может совершать застройщик, получивший РНС до 01.07.2018. Дополнительно устанавливается право уполномоченного банка требовать дополнительные документы, подтверждающие, что обязательства застройщика воз­никли до вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ.
4. Отдельно уточняется, что технический заказчик и генеральный подрядчик, заключившие догово­ры с застройщиком, который получил РНС до 01.07.2018, не обязаны открывать расчетные счета в уполномоченном банке.
5. Устанавливается запретный перечень действий застройщика, получившего РНС до 01.07.2018. Перечень совпадает с перечнем запретных операций по расчетному счету'. Кроме того, такой застройщик не вправе создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций. Уточняется, что эти ограничения не распространяются на застройщиков, если обя­зательства возникли до вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ.

Новые переходные положения:

1. Застройщики, которые получили заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий до дня вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 368-ФЗ, до 1 июля 2019 года должны направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий в орган, уполномоченный на ведение реестра заключений. Указанные документы дол­жны быть включены в реестр заключений до 01.09.2019. Не направление застройщиком указан­ных документов является основанием для вынесения предписания и внеплановой проверки кон­тролирующим органом.
2. Застройщики, получившие РНС до 01.07.2018 вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет зас­тройщика, при условии, что они подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого они размещались. То есть, в отношении таких застройщиков разрешено применять норму, уста­новленную пунктом 12 части 1 статьи 18 (в новой редакции).

В части деятельности Фонда защиты прав дольщиков

1. Фонд вправе создавать некоммерческую организацию, к которой переходит имущество застрой­щика по объектам незавершенного строительства. Такая организация может выступать в качес­тве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства объектов незавер­шенного строительства и объектов инфраструктуры. Она не вправе привлекать денежные средс­тва участников долевого строительства. Функции технического заказчика выполняет специально созданная Фондом организация.
2. Вводятся дополнительные основания для перечисления денежных средств со счета компенсаци­онного фонда на номинальный счет:

• отсутствие оснований ля уплаты обязательных отчислений;
• излишняя уплата застройщиком денежных средств.

3. Фонд вправе осуществлять проверку финансово-хозяйственной деятельности застройщика для оценки возможности принятых обязательств перед участниками долевого строительства, в том числе с привлечением оценщиков, аудиторов, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Та­кая проверка может осуществляться в отношении застройщиков, соответствующих критериям, уста­новленным Правительством РФ, а также в отношении организаций, входящих в одну группу лиц с та­кими застройщиками. Об итогах проверки уведомляется контролирующий орган.

Другие положения

1. В случае, если строительство осуществляются с привлечением целевых кредитов, то счета-эс­кроу открываются только в том банке, который выдал целевой кредит.
2. Проектная декларация заполняется исключительно на одно РНС.
3. Проектная декларация дополняется сведениями о размере платежей, уплачиваемых по догово­рам РЗТ, КОТ, КРТ.
4. ЕИСЖС дополняется сведениями о заключениях экспертизы проектной документации и резуль­татах инженерных изысканий.
5. Появилась возможность вносить взносы в Фонд защиты прав дольщиков по объектам, по ко­торым договоры участия в долевом строительстве обеспечивались страхованием. Это делает возможным продолжать работу многим застройщикам в связи с прекращением страховой компа­нии Респект страховать ответственность застройщиков.

По материалам Экспертный центр "ИНДЕКС"